Идеальная операция для продажи недвижимости — это иметь в качестве продавца взрослого и способного владельца. На практике такие сделки случаются нечасто. Самая популярная проблема — это продажа одной из долей в недвижимости. Рассмотрим, как оповестить соседей о продаже комнаты в общей квартире или части дома.
Особенности продажи комнаты в коммуналке или части в доме
Согласно ст. 244 ГК РФ неделимая вещь может находиться в совместной собственности двух и более лиц. Что касается недвижимости, то к этому типу собственности относятся помещения в многоквартирном доме и доли в жилых домах.
Если собственник не предоставит совладельцам вариант выкупа, нотариус и Росреестр откажут в регистрации сделки.
При предоставлении права преимущественного отказа от выкупа необходимо учитывать основания возникновения прав на объект у соседей. Например, комнаты в общей квартире могут быть предоставлены как на праве собственности, так и на основании общественного договора.
Если собственник доли имеет право выкупить долю, то арендатору помещения по социальной аренде такая возможность не предоставляется.
Закон дает совладельцам ровно месяц на размышление. Если в течение 30 дней совладелец не заявил о своем желании выкупить долю, продавец может выбрать покупателя у третьей стороны.
Сроки доставки уведомления остаются спорными. 30-дневный срок исчисляется с момента официальной доставки. Этот факт необходимо зафиксировать.
Если между совладельцами возник конфликт, желательно дополнительно обезопасить себя. Например, отправляет уведомление в виде телеграммы.
При отсутствии отдельных противоречивых сообщений достаточно оформить заказное письмо.
Нужно ли согласие соседей?
Согласно ст. 250 ГК РФ закон не обязывает собственника доли получать согласие совладельцев. Единственное условие — это предоставление права преимущественной покупки.
Если совладельцы отказываются покупать часть дома или комнату в квартире, собственник вправе продать ее третьему лицу. Кроме того, ему не следует согласовывать сделку с совладельцами, спрашивать их мнение о кандидатуре покупателей.
Единственное ограничение — это стоимость комиссии. Собственник обязан продать долю по цене, предложенной совладельцам.
Если другие комнаты в общей квартире предоставляются жильцам на условиях социальной аренды, право преимущественной покупки предоставляется муниципалитету. Гражданин должен уведомить администрацию района.
Важно! Сообщать соседям о продаже своей доли не обязательно, если часть имущества передана в натуре. Это означает, что гражданин оформил свою долю в качестве объекта автономной собственности (с присвоением почтового адреса, кадастрового номера).
Образец уведомления
Закон не предусматривает специальной формы уведомления совладельцев о продаже комнаты в квартире кондоминиума. Однако искусство. 250 ГК РФ обязывает включать в документ следующие сведения:
Образец уведомления
Отказы от соседей
Закон позволяет соседям сдаваться до 30 дней. В этом случае у продавца есть возможность сразу продать долю жилой площади.
Отказ от преимущественного права покупки должен быть оформлен в нотариальной форме. Для этого совладельцы обращаются в любую нотариальную контору.
Поэтому для отказа от соседей можно использовать следующие варианты:
Особое внимание стоит уделить ситуации, когда совладельцем выступает несовершеннолетний. По закону несовершеннолетний не может самостоятельно выполнять свои гражданские обязанности.
Но родитель или другой законный представитель не может отказать в выкупе самостоятельно от имени ребенка. Необходимо получить предварительное разрешение от отдела опеки.
Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен предоставить в нотариальную контору:
Поскольку процедура получения согласия от органа опеки и попечительства длительная (от 14 до 30 дней) и требует значительного объема документации, рекомендуется использовать отказ от прав ребенка по умолчанию.
Последствия игнорирования преимущественного права
Если собственник проигнорировал право преимущественной покупки и не предложил совладельцам такую возможность, нотариус и Росреестр откажут в регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация произведена, лицо, права которого были нарушены, может потребовать передачи права выкупа себе.
Обязательным условием является обращение в суд в течение 3 месяцев с момента, когда гражданин узнал о нарушении его прав. Поскольку сделка проводится без присутствия совладельцев, человек может долгое время не знать о смене совладельца.
Часто владельцы акций узнают о таких ситуациях уже при въезде новых арендаторов. Таким образом, срок давности начинает отсчитываться с момента обнаружения нарушения.
Переход права собственности оформляется в судебном порядке. Лицо, права которого были нарушены, должно подать жалобу по месту нахождения квартиры.
Важно! Подача иска возможна только в том случае, если на счете истца есть средства, необходимые для погашения пошлины.
Деньги переводятся в судебный депозит. Если требование удовлетворено, деньги передаются ответчику, и истец получает возможность оформить право собственности.
Судебное решение является титульным документом. Однако необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Изменение USRN возможно только по просьбе нового владельца.
Судебная практика
В случае несоблюдения преимущественного права покупки совладелец имеет право отстаивать свои интересы в суде. Для обращения в суд с ходатайством о признании преимущественного права покупки и передачи права выкупа необходимо:
- Обратиться в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
- Кредит в суд для внесения депозита на долю и расходы покупателей.
- Получите суждение.
- Обратитесь в Росреестр для перерегистрации доли.
Истец обязан возместить покупателю все расходы по выкупу акций и регистрации собственности. Отсутствие средств на депозите является причиной отказа в удовлетворении рекламации.
