Разных домовладельцев можно обучать по разным причинам. Например, в результате приватизации или после приобретения супругами квартиры и оформления ее в долевую собственность. По закону собственник выделенной доли вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но при этом необходимо учитывать интересы других собственников (ст. 244 ГК РФ).
Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
Хотя право распоряжаться личным имуществом гражданам гарантировано жилищным и гражданским законодательством, проблемы могут возникнуть при аренде доли в жилом доме.
Дело в том, что помимо жилой площади в квартире есть общая зона, состоящая из ванной комнаты, коридора, туалета, кухни. Более того, все его обитатели могут войти в комнату только через общую дверь. Невозможно разграничить территорию, принадлежащую нежилой недвижимости. А после сдачи помещения арендаторы вместе с остальными арендаторами будут использовать общие квадратные метры.
Если второй собственник выступает против сдачи вашей доли в аренду, есть несколько вариантов решения проблемы:
- Установить порядок использования всей нежилой площади и получить разрешение на аренду жилья в судебном порядке.
- Постарайтесь разумно убедить соседа в целесообразности заселения жильцов (желательно, чтобы его согласие было заявлено на бумаге).
- Без согласия второго жильца он переселяет жильцов в комнату, надеясь, что сосед не выселит людей с улицы.
Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина
После того, как вы доказали свое право в суде или если вы решили не учитывать интересы других арендодателей и решили сами арендовать долю, вы можете перевести арендаторов в комнату следующим образом:
передача выделенной доли в натуре, размер жилой площади которой менее 12 квадратных метров, является нарушением закона. Так как согласно ст.50 Жилищного кодекса РФ этими действиями вы нарушите допустимую социальную норму комфортной жизни на 1 человека. Такие договоры аренды также легко могут быть аннулированы в суде.
Заключаем договор аренды
Заключение договора аренды при аренде доли в квартире является обязательным условием, независимо от того, получили ли вы согласие на сделку от других совладельцев. При составлении документа обратите особое внимание на следующие моменты:
| Предметом договора | Укажите конкретную комнату, а не только адрес квартиры и площадь комнаты |
| Муниципальные платежи | Должен быть пункт о сумме счетов с указанием стороны, в обязанности которой входит их оплата (обычно арендаторы оплачивают все квитанции). |
| Правила пользования общими помещениями | Чтобы не было проблем с соседями по комнате, следует подробно описать правила пользования кухней, ванной, туалетом и другими помещениями. |
| Расчеты | Не забудьте указать размер ежемесячной платы, порядок и форму оплаты. |
Чтобы не пропустить ничего важного при составлении договора, скачайте и распечатайте образец договора аренды и заполните его у арендатора в двух экземплярах. Один экземпляр остается в ваших руках, второй передается арендаторам.
Типовые договоры аренды жилых помещений должны содержать следующие блоки информации:
Обязательным условием сдачи пая в аренду является пригодность жилья для жизни.
Предостережения и советы
Как показывает практика, при распределении долей в натуре практически никогда не получается разделить жилье на несколько отдельных помещений одинаковой площади. Всегда один собственник фактически получает большую часть квартиры, а второй — меньше половины. Несмотря на то, что в правоустанавливающих документах размер их частей одинаковый.
Предположим, вы, не выплачивая компенсации своему соседу, сняли большую комнату в квартире, которая на десять метров больше вашей доли. Согласно закону, второй собственник, занимающий меньшую комнату, имеет право вернуть часть прибыли, полученной от сдачи жилья в аренду. Фактически ему принадлежит 10 квадратных метров, на которых проживает арендатор.
Если разница в размерах комнат небольшая, сосед может не обращать на это внимание и не будет требовать часть арендной платы. Но если по закону сумма, причитающаяся второму собственнику, будет значительной, могут возникнуть проблемы. До того, что выселит жильцов из зала суда.
Чтобы избежать подобных проблем, заранее известите соседей о том, что вы планируете сдавать комнату, и запишите на бумаге, какой процент от прибыли будет получать ежемесячно.
Помните, что аренда дома — это прибыльный процесс, и поэтому он будет облагаться налогом в размере 13% от прибыли владельца.
