Акционеры имеют право пользоваться и распоряжаться своим имуществом наравне с единоличными собственниками. Исключение — необходимость согласования действий с совладельцами. Однако они не могут запретить гражданину продать свою часть имущества. Рассмотрим подробнее, как организовать продажу нераспределенной доли в квартире.
Понятие невыделенной доли
Если объект собственности не может быть разделен между несколькими совладельцами без ущерба для его качества, то несколько собственников могут иметь на него общее право собственности. Изобразительное искусство. 254 ГК РФ предусматривает возможность выделения доли из долевой собственности. Обязательным условием для присвоения является определение конкретной доли владельца.
При определении доли без особых причин доли считаются равными. Елене и Ивану будет принадлежать по ½ доли квартиры.
Таким образом, неназначенная доля означает часть собственности на квартиру, уже определенную в процентах, но еще не назначенную. Нераспределенная квота называется идеальной.
Рассмотрим, почему нераспределенная квота называется идеальной. На самом деле он отсутствует и отражается только на бумаге.
Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире
Закон устанавливает ряд требований к продаже нераспределенных акций. Однако только суд или ФССП могут наложить запрет на продажу.
Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей. Единственное ограничение — это соблюдение прав совладельцев.
Согласно ст. 250 ГК РФ владелец доли должен уведомить совладельцев о продаже объекта и предложить им расширить свою часть имущества. Информация предоставляется в письменной форме. В случае несоблюдения правила Росреестр откажет в регистрации сделки.
В 2021 году есть следующие способы продажи нераспределенной доли в квартире:
- Продажа совладельцу.
- Продажа третьим лицам.
- Принудительная продажа в судебном порядке.
Через договор
Если стороны договорились о заключении сделки и согласовали основные условия договора, то сделка оформляется соглашением.
Обязательным условием является реализация прав совладельцев на льготный выкуп. Для этого нужно отправить уведомление.
Документ оформляется письменно. Сообщение должно содержать информацию о стоимости и размере доли.
Закон запрещает продажу доли третьим лицам по цене ниже указанной в уведомлении. Срок принятия решения по предложению — 30 дней. Он рассчитывается с момента передачи документа совладельцу.
Для подтверждения доставки необходимо отправить уведомление телеграммой. Если гражданин отказывается обслуживать акт, к процессу может быть привлечен нотариус.
Специалист подготовит заказное письмо и отправит его совладельцу. По истечении установленного срока нотариус выдает документ о принятых мерах.
По истечении 30 дней с даты доставки сообщения продавец имеет право предложить действие третьему лицу.
Алгоритм действий
Продать долю незнакомцу намного сложнее. Прежде всего, гражданин должен будет изначально установить цену, соответствующую рыночной цене. Как правило, это на 20-30% ниже стоимости доли в квартире.
Если продавец решает снизить цену акции, он обязан снова уведомить совладельцев. В противном случае совладелец может попросить передать сделку ему.
Процедура продажи доли по договору включает:
- Уведомление совладельцев.
- Ищите покупателя.
- Подготовка документов.
- Подготовка договора.
- Нотариальное уведомление.
- Государственная регистрация.
Перечень документов
Следующим шагом будет подготовка документации. Список документов для продажи стороннему гражданину или совладельцу идентичен.
Список документов:
Если гражданин привлекает представителя, необходимо также приложить нотариально заверенную доверенность. Для проверки полномочий представителя необходимо проверить законность документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Кроме того, если продавцы включают несовершеннолетнего ребенка, согласие на продажу необходимо получить в отделе опеки и попечительства по месту регистрации ребенка. При отсутствии документа Росреестр откажет в проводке транзакции.
Образец контракта
Документом, устанавливающим передачу прав, является договор купли-продажи. Оформляется письменно.
В контракте должна быть указана следующая информация:
Пример контракта
Регистрация доли
С 2019 года необходимость в подтверждении договора возникает, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний или квартира продается всеми кондоминиумами одновременно. Поэтому в случае продажи доли совладельцу придется обратиться в нотариальную контору.
Нотариальные услуги значительно увеличивают расходы сторон. Однако такое соглашение сложнее оспорить.
Нотариус может помочь в составлении договора. Стороны должны ознакомиться с документом и подписать его.
Последний этап — государственная регистрация в Росреестре. С 2019 года обязанность передавать документы в утвержденный орган возложена на нотариуса. Если сделка не подтверждена, стороны самостоятельно передают договор в Росреестр.
Гербовый сбор оплачивают покупатели. Стоимость пошлины — 2000 рублей с каждого собственника.
Расходы
Затраты на обработку транзакции могут быть оплачены покупателем, продавцом или совместно и раздельно сторонами.
Ключевые затраты в 2021 году
| Тип расходов | Цена |
|---|---|
| Направление уведомления | В зависимости от стоимости телеграммы или нотариальных расценок на уведомление совладельцев |
| Подготовка документов | Технический паспорт — 5000 руб.; определение доли — 10 000 руб. |
| Подготовка предварительного договора | От 10000 руб |
| Подготовка основного договора | От 10000 руб |
| Нотариальное заверение | 0,5% от суммы транзакции |
| Государственная регистрация | 2000 руб |
| Установить продавца | 13% от суммы транзакции |
Через суд
Если оформить сделку договором невозможно, гражданин вправе отстаивать свои интересы в суде.
Закон предусматривает следующие возможности обжалования в суде:
Иск может подать только совладелец или его законный представитель, так как его права были нарушены.
Срок давности варьируется. В случае нарушения права досрочного выкупа гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев со дня проведения экспертизы. В остальных случаях истец имеет право начать судебное разбирательство в течение 12 месяцев с даты обнаружения им нарушения.
Важно! Особенностью перехода права выкупа к истцу является необходимость перечисления на счет суда суммы, необходимой для выкупа доли. Если у истца не будет таких денег, судебный процесс не состоится.
Поскольку оспариваемый объект является недвижимостью, заявление можно подать только в суд по месту нахождения квартиры.
Суд выбирается исходя из стоимости спорного объекта:
Обвиняемым всегда является совладелец. Если действие уже зарегистрировано в собственности новых покупателей, первоначальным владельцем доли будет ответчик.
Процедура:
- Выявление нарушения закона.
- Сбор доказательств.
- Оформление претензионного заявления.
- Уплата государственных пошлин.
- Направление в суд.
- Процесс.
- Получите суждение.
Образец иска для принудительной продажи доли в квартире
Иногда возникает ситуация, когда актер хочет купить долю у совладельца, но не хочет ее продавать. Для принудительного выкупа необходимо доказать, что доля незначительна. Впоследствии заявитель перечисляет необходимую для выкупа сумму на счет суда.
В случае удовлетворения судом требований заявителя денежные средства переводятся на счет ответчика. И актер получает единоличное право собственности на жилье.
Запрос на принудительную продажу нераспределенной квоты должен включать:
Важно! Обращение в суд возможно только в том случае, если другие методы примирения не дали результатов. Следовательно, истец должен предоставить суду информацию о попытках досудебного урегулирования.
Пример запроса на принудительную продажу нераспределенных акций
Расходы
Судебные издержки полностью несет истец. Впоследствии он может взыскать их с ответчика, но только в ситуации, когда суд удовлетворит его потребности.
Главный расход в судебном процессе — долг государства перед судом.
Правила расчета госпошлины
| Цена спорной доли недвижимости | Деталь установлена | Процентная ставка (%) |
|---|---|---|
| От 1.000.001 р. | 13 200 руб | 0,5 |
| От 200 001 до 1 000 000 руб. | 5 200 руб | 1 |
| От 100000 до 200000 рублей | 3200 руб | 2 |
| От 20 001 до 100 000 руб. | 800 с. | 3 |
| Менее 20000 руб | — | 4 |
Регистрация права собственности
Основанием для требования Росреестра зарегистрировать право собственности на акцию является решение суда. Документ выдается в день приема. Однако он вступит в силу только через 30 дней с даты выдачи.
При обращении в Росреестр нужно платить госпошлину. Это будет по 2000 рублей с каждого собственника.
Срок рассмотрения заявки не превышает 7 дней. При отправке документов через МФЦ срок может быть увеличен на 1-2 дня.
