Продажа квартиры в долевой собственности

Наличие нескольких домовладельцев значительно усложняет процесс продажи. Граждане должны правильно оформить документы, согласовать стоимость объекта и порядок совершения сделки. Кроме того, наличие нескольких владельцев подразумевает необходимость аутентификации контракта. Поэтому стоимость процедуры увеличивается. Хотя собственники могут быть заинтересованы в скорейшем завершении сделки. Рассмотрим, как оформляется продажа квартиры в долевую собственность.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности означает, что все совладельцы одновременно заключают договор купли-продажи объекта недвижимости только с одним покупателем. Если вы планируете продать квартиру, вам нужно начать с подготовки документации.

Сбор документов осуществляется в несколько этапов:

  1. Оформление документов на жилье. Этот этап включает в себя получение документов на недвижимость, оформление перепланировки, получение техпаспорта, передачу долей собственности, переуступку доли в натуре (в зависимости от конкретной ситуации).
  2. Подготовка торговой документации. Сюда входит снятие залогового права (при покупке за маткапитал, арест), регистрация согласия супруга (если объект был приобретен во время брачного союза), оформление нотариальной доверенности (если интересы продавца представляет главный).
  3. Направление уведомления совладельцев. В печень документов необходимо приложить как извещение, так и данные о его получении совладельцами. При необходимости вы можете оформить нотариальный отказ от совладельцев.

Примерный перечень документации для продажи квартиры:

  • документы, удостоверяющие личность сторон (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников);
  • данные безопасности для каждой акции;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт;
  • справка БТИ;
  • согласие супруга;
  • информация об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • нотариальная доверенность;
  • уведомление совладельцев (если квартира не продана полностью).
  • Как продать квартиру в долевой собственности

    Закон обязывает подтверждать договор, если один из продавцов является несовершеннолетним. Желательно обратиться к нотариусу, если среди владельцев есть пожилой гражданин.

    Важно! От старшего потребовать справку из наркологического диспансера и психиатрического диспансера. В случае если продавец отказывается предоставить информацию, есть основания отказаться от исполнения договора.

    Способы продажи и налогообложение

    На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.

    Пути

    п / пн Вариант Комментарий
    1 Продается вся квартира Все совладельцы продают недвижимость продавцу. В такой ситуации отправлять уведомления совладельцам не нужно. Сложность варианта заключается в необходимости согласования всеми акционерами стоимости объекта и времени продажи. Если все согласятся со сделкой, общая цена квартиры будет выше, чем при продаже доли. При разумной цене продать квартиру целиком намного проще, чем продать акции по отдельности.
    2 Продажа квартиры по долям Каждый собственник находит своего покупателя. Этот вариант представляет ряд трудностей. Например, сложно найти покупателя, существенно снижается стоимость объекта, необходимо получить отказ от выкупа от каждого совладельца.

    Если дом находится в долевой собственности, каждый из владельцев является независимым продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на продавца или третье лицо.

    В ходе сделки каждая сторона заинтересована в снижении стоимости регистрации. Популярный вариант — разделить расходы на 50%.

    Однако продавец уплачивает дополнительно 13% НДФЛ, если он владел предметом менее 5 лет (в случае наследства или подарка — 3 года). Размер налога может быть весьма значительным. Поэтому совладельцы заинтересованы в его сокращении.

    Чтобы использовать налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей от суммы сделки, можно использовать отдельные договоры.

    Продажа квартиры одним договором

    Если стоимость квартиры невысокая или совладельцы владеют жильем более указанного срока, такой вариант является приоритетным:

  • уменьшается сумма затрат на выполнение нескольких контрактов;
  • снижение затрат на технические и юридические услуги нотариуса;
  • нужно подавать меньше документов;
  • меньше проблем с документацией.
  • Метод может быть использован при стоимости жилья менее 1 000 000 руб. В такой ситуации продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

    Если минимальный срок владения объектом уже превышен, налог не взимается. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ. Кроме того, сумма налога увеличилась до 33%.

    Продажа квартиры разными контрактами

    Способ продажи акций покупателю может быть использован в следующих случаях:

  • минимальный мандат еще не истек;
  • стоимость объекта существенно превышает размер фиксированного вычета (1 000 000 руб.);
  • затраты на подготовку нескольких договоров не превышают суммы налога.
  • Метод получил широкое распространение, так как многие граждане использовали материнский капитал для погашения ипотеки. По истечении срока ссуды родители должны передать акции своим детям. У детей срок пребывания в должности исчисляется с даты назначения. В результате семья должна платить налог с продажи квартиры, который может превышать размер материнского капитала.

    Конечно, супруги должны обратиться в инспекцию ФНС с обязательством пересчета. Их акции не должны облагаться налогом, так как они владеют недвижимостью более 5 лет. Фиксированный вычет может быть использован в отношении доли детей. Однако он будет применяться совместно (по 500 000 рублей на каждого ребенка). Таким образом, сумма налога будет уменьшена, но все равно останется значительной.

    Принудительная продажа

    Если один из совладельцев возражает против совершения сделки, возможна принудительная продажа.

    Метод может применяться:

  • исключительно в суде;
  • если акция считается нерелевантной;
  • если объект не единственное место жительства гражданина;
  • если человек фактически не проживает в помещении.
  • Если ситуация соответствует перечисленным требованиям, владелец доли имеет право обратиться в суд с вопросом о заключении сделки.

    Процедура:

    1. Направление жалобы.
    2. Уплатите налог в судебный счет.
    3. Процесс.
    4. Вступление решения в силу.
    5. Передача денежных средств владельцу небольшой доли.
    6. Переоформление доли на истца.

    Метод популярен при выкупе микроакций.

    Алгоритм действий

    Рассмотрим порядок продажи квартиры в долевую собственность:

    1. Подготовка документов.
    2. Подготовка договора.
    3. Нотариальное заверение.
    4. Квитанция об оплате.
    5. Регистрация в Росреестре.

    Подготовка к сделке

    Если совладельцы пришли к соглашению по сделке, также необходимо решить следующие вопросы:

    1. Оформление нотариальной доверенности. Если один или несколько совладельцев не могут самостоятельно участвовать в сделке, на одного из собственников может быть оформлена доверенность. Недостатком этого варианта является стоимость доверенности и необходимость получения нотариального согласия супруга на операцию (если доверителем является супруга).
    2. Откройте счет в банке или арендуйте сейф вместе с покупателем. Чтобы не переводить крупные суммы наличными, желательно перевести их по безналичному расчету или заранее вложить в сейф. Этот метод убережет продавца от финансовых мошенников.

    Оформление договора

    Договор должен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Вы можете доверить его оформление юристу или нотариусу. Хотя нотариальные конторы предоставляют услуги по подготовке проектов договоров, они не несут ответственности за юридическую чистоту сделки. Поэтому желательно привлечь к разработке проекта юриста.

    Основные пункты договора:

  • заглавие;
  • место регистрации;
  • дата окончания;
  • информация обо всех продавцах;
  • данные о наличии доверенности (при наличии);
  • информация о лицах, действующих от имени несовершеннолетних продавцов;
  • информация о клиенте;
  • данные о наличии доверенности;
  • информация о лицах, действующих от имени несовершеннолетних покупателей;
  • описание квартиры (адрес, площадь, дом, этажность, расположение на каком этаже);
  • описание долей квартиры;
  • порядок перечисления платежа;
  • наличие аванса, рассрочки, залога;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • причины оспаривания документа;
  • включение в документ акта приема-передачи;
  • реквизиты сторон и подписи.
  • Обращение к нотариусу

    Если у квартиры несколько собственников, неизбежно обращение к нотариусу. Такой подход государство внедряет с 2016 года. С 07.2019 ситуация немного изменилась. Если объект продается целиком, нотариальное заверение применяется по инициативе сторон.

    Нотариус проверит правоспособность сторон. Кроме того, оспорить сертифицированную транзакцию сложнее.

    Но минусом ситуации является удорожание продаж. Обращение к нотариусу требует оплаты следующих услуг:

  • за заверение документа — 0,5% от стоимости объекта;
  • на изготовление проекта — от 3000 руб.;
  • на юридические услуги — в зависимости от региона.
  • Важно! Ориентировочную стоимость юридических и технических услуг вы можете уточнить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

    Например, в 2021 году в Республике Адыгея стоимость нотариальных услуг составит 4500 рублей.

    Заключение договора о недвижимости без участия нотариуса — опасная сделка. Простая письменная форма не защищает права и интересы сторон.

    Получение оплаты

    Стоимость товара должна быть указана в договоре. По инициативе сторон цена может быть указана за всю квартиру или за каждую долю в отдельности.

    Стороны могут предусмотреть:

  • внести депозит (обязательно указать, что депозит поступает на расчетный счет);
  • сделать аванс;
  • рассрочка;
  • полный перевод платежа;
  • перевод средств через сейф;
  • перевод платежа по аккредитиву.
  • После зачисления средств на счет продавца рекомендуется оформить квитанцию ​​об оплате и никаких претензий.

    Полученная сумма распределяется между совладельцами исходя из размера доли владения. Если договор был заключен индивидуально с каждым владельцем, денежные средства можно перечислить прямо на счет.

    Расходы

    Затраты по сделке включают:

    1. Получите юридическую консультацию — от 3000 руб.
    2. Подготовка проекта договора — от 3000 руб.
    3. Нотариальное заверение — 0,5% от суммы сделки.
    4. Нотариальные услуги — в зависимости от региона (от 4000 руб. До 12000 руб.).
    5. Государственная регистрация (для покупателей) — 2000 руб. С каждого покупателя.
    6. Подоходный налог (с продавцов) — 13% от стоимости акций.
    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация - разбор проблем и помощь в их решении
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: